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降价者也还试图用各种合理的理由来掩饰内心的惶恐

日期:2018-11-8(原创文章,禁止转载)

博弈仍在继续,降价者也还试图用各种“合理”的理由来掩饰内心的惶恐,但降价就是降价,这是由供求关系决定的,楼市拐点已经不可阻挡。

不过不确定因素也还存在,那就是地方“救市”的呼声,土地流拍大增,外加楼市低迷影响上下游产业,进而影响经济增速……这些似乎都会成为楼市松绑的动力之源。但面对来之不易的调控成果,政府特别是中央政府是否应该增强对“坏消息”的容忍度,而不轻易松口。(编辑 袁一泓 徐炜旋)

多个项目降价 楼市调整期来临

楼市调整期往往是从促销或者“假摔”开始,而坚挺的北京楼市则是重要的风向标。

云南省癫痫病医院哪家最强21世纪经济报道记者调查发现,北京一些楼盘已经开始率先采取促销或者暗降等方式进行调整。其中,典型降价主要来自亦庄和台湖这两个被过度炒作的区域。这两个区域由于地价虚高、产品多定位改善型需求,刚需产品面对房山和天宫院完全没有竞争优势,高端产品面对市区总价400万-500万/套的二手房也无竞争力。

此外,典型降价项目从企业层面来看,主要来自东亚和万科共7个项目。与此同时,一些尾盘、滞销盘也有促销行为。

多个项目降价

21世纪经济报道记者统计目前北京楼市15个典型楼盘开盘情况发现,价格调整主要表现在低价开盘、团购、加大折扣力度、尾盘促销、特价房以及精装变毛坯等减少配置方式。

金融街·金色漫香苑属于典型的尾房促销项目。近期,该项目对外宣布称,其精装现房调整为25000元/平起。总计房源56套,其中3居15套,每套3万抵30万;4/5居总计41套,每套4万抵40万。 而此前,该项目对外售价为3居均价31000元/平米,5居均价28000元/平米。该项目负责人表示,此次价格调整主要是为了清盘。

北京城建海梓府属于以团购方式降价的典型楼盘。该楼盘近期则推出“移动支付1元享团购价28800元/平方米”,而此前,该楼盘售价均价在35000元/平方米。

住总万科橙则属于典型低于预期入市的项目。该楼盘在今年3月份21000元/平方米毛坯房入市,开盘价格低于此前宣传的预期价格。此后,万科方面回应称,低价入市主要是为了响应北京市住建委的号召。

一些楼盘采取小幅度降价促销试探市场的同时,也有楼盘为了引起市场关注采用一些“噱头”营销方式。比如,近期备受关注的珠江四季悦城“零首付”置业计划。

该项目销售人员介绍称,正在举办“告别首付,无压力购房筑家计划”促销计划,通过该计划,购房者可以获取金融支持。此外,珠江四季悦城还推出了10套指定房源,这些房源在享受该促销计划的同时,还可获得其他金融服务的优惠。据该项目负责人介绍,所谓“零首付”置业计划实际上是与某网站合作的无抵押贷款服务。

数据上也能反映出北京楼市价格走低的趋势。中原地产研究部统计数据显示,截至5月18日,剔除保障房,5月内新建住宅合计签约2373套,签约面积为26.41万平方米,签约均价为24858元/平方米,签约均价是最近7个月来的最低点。不过,签约均价出现降温还存在另外一个因素就是成交结构变化,刚需项目开始大规模推盘。

但中原地产分析师张大伟称,整体市场成交价格全面停涨,市场处于博弈过程中,大部分项目去化速度放缓,5月以来,全北京纯商品房仅签约65.6亿。全月有可能首次完整月份不足百亿。

链家地产分析师张旭也注意到,黑龙江治猪婆疯最好的医院在哪里在市场进入持续性调整的情况下,部分开发商或通过调整销售模式、价格策略以及给予打折优惠来打动观望的需求。总体来说,今年以来供应持续放量,供需矛盾较去年明显缓和。

市场的寒意也表现在开发商加快开盘上。中原地产统计数据显示,预期在5月入市的项目达到了40个,预期合计供应住宅套数将超过万套。

张大伟认为,这主要是由宁夏儿童医院癫痫中心于政府推出的自住房对市场影响很大。据他统计,已经入市的自住房项目已经达到了9个,合计供应住宅高达15000套。对市场的影响明显在加大。按照1:5的比例,4万套自住房将在今年锁定20万刚需。在这种市场背景下,开发商普遍对下半年楼市不乐观,所以纷纷抓紧2季度的市场出货窗口。

供需已发生实质变化

北京并不属于价格调整的先锋城市,全国楼市已经出现了普遍调整迹象。国家统计局数据显示,自2月以来,受信贷紧缩、消费者观望情绪加重等因素影响,大中城市房价增速明显放缓,房价环比上升的城市个数逐月减少,4月份更是跌至50市以下,为2012年11月以来最低值。结合具体城市来看,杭州、宁波、无锡等存量较高,房企去化压力较高的城市,在房企“降价潮”波及下,4月份房价指数均有不同程度的环比下滑。

对于楼市开始发生的促销降价现象,张大伟分析认为,从春节过后这2个多月时间看,当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在信贷收紧、两会言论、自住房供应等多方因素的冲击下,供需双方的市场预判已经出现转向,购房者观望情绪增多,而房企“让利跑量”心理渐占上风,供需格局已经悄然生变。

链家地产市场研究部张旭认为,近期,从政策层面的 “央五条”的出台释放了一个积极的信号,首套自住商品住房信贷环境或有放松,对于市场信心也有所增强。但是,由于当前资金成本高,货币流动性趋紧没有得到改善,信贷政策在短期内大幅放松的可能性不银川洛灵武市治疗癫痫医院大。市场量价过程调整将继续,由于市场的观望情绪依然较浓,短期内项目的整体销售压力不会有明显改善。

不过,对于市场出现的小幅调整,业内人士也有不同的看法。高策机构董事长、总裁陶红兵在朝北8080售楼处开放当天表示,楼市降价确实只是少数项目。在整个市场银根比较紧的情况下,开发商只有通过销售来回款,这是正常的销售决策,不要放大到整个行业,现在的主流房企并没有跟进。以北京为例,万科被炒作降价,实际是政府干预的结果,现在项目拿预售证,政府还要审批价格。他认为,如果北京市场进入了下行渠道,政府就不会再限价。之所以限价,就说明市场还有强劲的需求,要客观理性看待房地产市场。

陶红兵认为,现在未必是开发商降价跑量的最佳时机。他认为,如果开发商缺钱就赶快跑量,不缺钱的话就继续等,因为现在拿地的成本和价格很高,房价还是会回涨的。(编辑 袁一泓 徐炜旋)

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